最近一些客户一直都有询问我想要把房子免费过户给子女的一些费用及税务问题，我们华人父母有的一辈子都在操劳，买了房子也要想着让儿女住上，可怜天下父母心。
在美国，房产赠与主要分为，生前赠与，过世继承，信托这三种。今天我们主要说一下华人最关注的生前赠与与过世继承的问题。
先给你大家吃个定心丸，如果你的房子价值低于1100万，父母过世继承给子女的话是没有遗产税，没有遗传税，没有遗产税，重要的事说三遍。
首先，生前赠与包括：
· 直接赠与
· 过户赠与
直接赠与，就是自己可能已经有了一套或几套房，买房给子女，且名字也是子女的。是针对父母资金比较充裕的条件。如果子女未婚，这属于婚前财产，不会涉及到之后与其他人共享所有权。如果已婚，需注明给单方子女还是给其家庭， 如果是家庭就会设计到与其家人的共享所有权。
过户赠与，也就是父母把自己的房子免费过户到孩子名下。这种办法比较简单，比如父母因为失去工作或者申请低收入福利，不允许有房产，直接过户给子女。如果这个房子没有贷款，不需要缴纳房产交易税，只要交过户费就可以。
如果这个房子有贷款的话，就需要做重新贷款，来把贷款人更换为自己的子女，会涉及到利率的变化，以及分期年限。
如果老人还需要住在这个房子里，或者和子女一起住，那就需考虑清楚，这个房子已经赠与给子女，失去了房子的所有权，如果子女的家庭产生纠纷，涉及到不让父母居住，那么父母是无权拒绝的。慈乌反哺以报亲，在虫鸟其尚尔。我相信大部分的子女都不会让自己的父母居无定所。
过世继承，如果没有设立遗嘱注明财产分配，那么银行会根据情况进行分配，耗时会长很多，费用也会贵很多。
那如果父母已经设立遗嘱，相应的程序会减少很多，处理速度会更快，费用也会更低。有的人会问会不会有遗产税或赠与税，就如我先前说的，低于1100万是没有遗产及赠与税的。这是针对父母是美国合法居民，那如果父母是非法滞留美国的，那赠与和免额额只有6万美金。具体的省税细节可以与相应的律师或会计师沟通。总的来说，希望大家善待父母，规划好家庭的未来蓝图。
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